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Vous souhaitez vendre votre logement, mais vous ne savez pas comment financer l’achat d’un nouveau bien en attendant la revente ? Le prêt relais ou prêt achat-vente peut vous aider à naviguer cette période transitoire plus aisément. Les deux opérations sont particulièrement complexes à coordonner, ainsi ce prêt immobilier vous permettra d’acheter une nouvelle résidence sans être bloqué. Comment obtenir ce crédit pour vous aider à déménager ? Nous abordons le fonctionnement du prêt relais dans les prochaines lignes.
Votre famille s’agrandit, vous changez de ville ou vous souhaitez simplement modifier votre environnement ? Pour cette nouvelle étape de vie, vous avez trouvé la maison ou l’appartement parfait, cependant vous n’avez pas encore trouvé preneur pour votre logement actuel. En attendant de trouver un acquéreur potentiel, vous avez peur que le bien rêvé vous passe sous le nez…
Le moment de la revente d’un bien et de l’achat d’une nouvelle demeure peut ne pas coïncider. Bien sûr, il est possible de patienter jusqu’à ce que vous trouviez un acquéreur, cependant après avoir vendu votre logement, vous devrez trouver une résidence intermédiaire. Pour simplifier le changement de résidence principale, vous pouvez disposer d’une aide appréciable : le prêt relais.
Vous l’aurez compris, cette solution s’adresse aux personnes déjà propriétaires d’un logement. Le prêt relais constitue un prêt immobilier de courte durée, soit une année, renouvelable une fois (24 mois maximum). En effet, celui-ci sert à couvrir la période durant laquelle l’emprunteur cherche un acquéreur pour son ancienne résidence principale. Vous disposez alors d’une somme suffisante pour acheter un bien, en comptant sur la revente à court terme de votre précédent logement. Cette proposition répond à la problématique de décalage de trésorerie entre le moment de la vente et de l’achat.
Tout comme un prêt in fine, le remboursement du prêt achat-vente se réalise en une seule fois. De ce fait, il ne peut prétendre à des indemnités de remboursement anticipé puisqu’il est supposé être remboursé le plus rapidement possible.
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Vous trouverez trois types de prêts relais qui correspondent à un scénario de vente :
Le prêt relais sec intervient lorsque le prix de votre nouveau bien se montre inférieur à celui revendu. Dès lors, le montant du prêt achat-vente est suffisant pour couvrir les frais du nouvel achat et vous n’aurez pas à souscrire à un prêt complémentaire.
Pendant la période de transition entre l’achat du nouveau bien et la revente de l’ancien, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts de son prêt. Quand l’ancienne résidence principale sera revendue, alors celui-ci remboursera le capital en un versement.
Aussi appelé prêt relais acquisition, le prêt relais adossé sert à acheter un logement plus cher que l’ancienne résidence principale. Dans ce cas-là, la banque adosse au prêt achat-vente un prêt immobilier classique qui couvre la différence de prix entre les deux propriétés.
Une fois l’ancien bien vendu, la somme acquise permet de rembourser le prêt relais. Le surplus dégagé (30 % minimum) est utilisé pour réaliser un remboursement anticipé partiel du prêt immobilier auquel le prêt relais a été adossé.
Le prêt relais rachat implique, comme son nom l’indique, le rachat de son prêt achat-vente. Cette situation survient lorsque l’ancien bien n’a pas été revendu avant une échéance de 2 ans. Dès lors, le prêt relais doit être modifié afin de le transformer en prêt amortissable. Lorsque le prêt sera transformé, il sera possible de le racheter lors d’un regroupement de crédits.
Le montant d’un prêt relais est fixé sur le prix du logement à vendre puisqu’il s’agit de la garantie que le prêt sera remboursé. Dans la plupart des cas, ce montant se situe entre 50 et 80 %, généralement à 70 % de la valeur de la résidence vendue. Ce pourcentage prend en compte une éventuelle baisse de prix par rapport à l’estimation réalisée : il peut être revu à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier.
Si vous possédez déjà un compromis de vente signé, vous pouvez obtenir une somme supérieure puisque les risques de ne pas réaliser la vente seront alors faibles. À l’inverse, si votre logement est en vente depuis plusieurs mois sans aucune visite ni offre à l’horizon, alors la banque se montrera plus méfiante.
Pour réaliser le montage d’un plan de financement particulier, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier immobilier. Sa rémunération se base sur un montant compris entre 50 et 80 % du prix de vente supposé de l’ancien bien.
Si la banque a un doute sur le montant revendiqué, alors elle peut demander une expertise par deux personnes ou cabinets extérieurs, à votre charge.
Le principal avantage du prêt achat-vente réside dans son délai. Ce dispositif permet de ne pas attendre d’avoir vendu un bien pour en acquérir un nouveau. De ce fait, les propriétaires qui souhaitent changer rapidement de résidence principale ne se trouvent pas bloqués dans l’achat d’une nouvelle demeure. Ainsi, vous évitez de louer un logement de transition et de multiplier les déménagements. D’autre part, le prêt relais présente une absence de garantie ce qui permet d’éviter les coûts d’une hypothèque ou d’une autre garantie réelle.
En contrepartie de ces avantages, les taux du prêt achat-vente se montrent élevés, bien que ces frais soient à mettre en parallèle avec le coût d’une éventuelle location. En 2020, le taux moyen d’un prêt relais se situe entre 1,45 et 1,75 %. Par ailleurs, le prêt achat-vente dispose d’un taux d’usure spécifique plus haut que les taux immobiliers classiques. La négociation de son prêt achat-vente est donc nécessaire pour compenser cet inconvénient.
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