Selon les derniers chiffres de l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) parus en 2020, 58 % des ménages français sont propriétaires de leur logement. Si certains détiennent les fonds suffisants pour ne pas recourir à un emprunt, cette situation n’est pas majoritaire puisqu’un tiers des propriétaires accédants n’ont pas terminé de rembourser leur crédit. Dès lors, comment procéder lors d’un déménagement de son hébergement, volontaire ou non ? Quand un emprunteur se trouve contraint de revendre son bien, il peut effectuer un remboursement du prêt. Quelles sont les règles dans ce cas de figure ? Est-ce que le solde de son crédit par anticipation entraîne des pénalités ? Nous abordons ces questions dans cet article.
Remboursement anticipé d’un prêt immobilier : de quoi parle-t-on ?
Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier intervient lorsqu’un propriétaire désire s’acquitter partiellement ou intégralement du montant du crédit souscrit avant la fin de la période de remboursement déterminée dans le contrat.
Cette situation exceptionnelle survient par exemple lorsque l’emprunteur récupère une somme d’argent importante à la suite d’un héritage et souhaite se servir de ce capital pour rembourser son crédit. D’autre part, le changement de logement en raison d’une mutation professionnelle, d’un licenciement ou d’un décès du co-emprunteur sont autant de motifs qui motivent une telle demande.
Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier ne fait pas l’unanimité dans les établissements bancaires prêteurs puisque cette situation signifie une perte sèche au regard des conditions établies au départ. Néanmoins, cette demande ne peut pas être refusée catégoriquement en vertu de l’article L313-47 du Code de la consommation.
Les contrats prévoient généralement une clause fixant le montant à au moins 10 % de la somme finale, sauf s’il s’agit de son solde. Le déficit d’intérêts pour l’organisme prêteur se trouve comblé par l’application de pénalités appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui prennent alors une des formes suivantes :
- un pourcentage du capital restant dû avec un plafond de 3 % défini par la loi (article R313-25 du Code de la consommation) ;
- des versements mensuels d’intérêts, dans la limite de 6 mois, équivalent aux sommes remboursées au taux moyen du prêt.
Dans quelles situations paye-t-on des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?
Si un propriétaire souhaite rembourser de manière anticipée tout ou une partie de son crédit immobilier en raison d’une rentrée d’argent conséquente à la suite d’un héritage ou d’une augmentation de salaire, alors les indemnités de remboursement anticipé sont théoriquement dues. Néanmoins, rien n’empêche que les deux parties négocient un compromis.
En revanche, si aucun accord n’est trouvé, alors les IRA s’appliquent de plein droit. Dans ce cas, l’emprunteur devra estimer la rentabilité ou non d’un remboursement anticipé au vu des mensualités restantes. Généralement, lorsque la durée restante est supérieure à la période de remboursement déjà effectuée, alors le remboursement anticipé du prêt est intéressant, même en ajoutant les pénalités.
Existe-t-il des conditions d’exonération de frais de remboursement anticipé ?
Nous venons de le voir, les contrats de prêt immobilier prévoient des indemnités de remboursement anticipé dans le cadre d’une revente du bien avant le terme du crédit. Toutefois, trois situations ouvrent droit à une exonération pour les prêts conclus après le 1er juillet 1999 (article L313-48 du Code de la consommation).
1. Une mutation professionnelle
Si vous devez changer de lieu de travail, vous serez sûrement contraint de vendre votre logement pour pouvoir vous installer dans votre région d’affectation. Le cas de force majeure étant avéré, les indemnités de remboursement anticipé ne s’appliquent pas. De la même manière, la mutation professionnelle de votre partenaire (mariage, PACS, concubinage ou union libre) vous exonère du paiement des IRA.
2. Un licenciement
Si vous cessez votre activité professionnelle en raison d’un licenciement, alors la banque ne peut pas appliquer des indemnités de remboursement anticipé, même si vous négociez un nouveau prêt plus avantageux dans un autre établissement bancaire.
En effet, dans un arrêté du 17 juin 2015, la Cour de cassation a considéré que le motif de licenciement primait sur la volonté de renégocier les mensualités de crédit à un meilleur taux.
Tout comme la situation précédente, le licenciement du conjoint permet également l’application de cette exonération.
3. Le décès d’un des deux emprunteurs
Le décès d’un des deux emprunteurs annule automatiquement la possibilité pour l’établissement de crédit de solliciter des indemnités de remboursement anticipé.
Bon à savoir
Savez-vous comment bénéficier d’une exonération de taxe foncière dans le cadre d’un déménagement ? Découvrez toute la procédure dans cet article.
Comment ne pas payer des indemnités de remboursement anticipé ?
Les indemnités de remboursement anticipé représentent une des nombreuses composantes d’une offre de prêt. De ce fait, il s’agit d’un levier de négociation au même titre que les taux d’intérêt, l’étalement de la période de remboursement ou le montant de l’assurance. Si seul ce point bloque lors de la discussion, alors l’établissement bancaire pourra les retirer en contrepartie d’une concession sur un autre point.
Au moment de conclure votre offre de prêt, vous pouvez négocier les IRA au même titre que le taux d’intérêt de l’emprunt. Il est désormais possible de comparer facilement les offres des établissements bancaires, notamment à l’aide des courtiers en ligne. La digitalisation rend les procédures plus simples et vous sert à obtenir des devis sans engagement qui vous renseigne sur les modalités de remboursement d’un crédit immobilier.
Toutefois, sachez que le rachat de votre crédit par une autre banque entraîne systématiquement des IRA. D’autre part, les prêts à taux fixe « modulables » bénéficient souvent d’un contrat avec la possibilité de remboursement anticipé partiel sans pénalité.
Comment déposer une demande de remboursement anticipé ?
Pour déposer votre demande de remboursement anticipé, vous devez d’abord vous rapprocher de l’établissement prêteur en indiquant votre volonté de vous acquitter soit de la totalité du capital restant dû, soit partiellement en mentionnant dans ce dernier cas le montant que vous envisagez de verser.
Dès lors, votre banque vous fournira les informations chiffrées sur les conséquences du remboursement anticipé. Pour les crédits souscrits avant le 1er juillet 2016, le document de décompte peut être facturé, sinon il est gratuit.
Comment se passe le remboursement anticipé du prêt lors d’un déménagement ?
Lors d’un déménagement qui ne rentre pas dans les conditions d’exonération citées précédemment, alors les indemnités de remboursement anticipé s’appliquent normalement. Dans ce cas-là, les IRA ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du crédit avec un plafond de 3 % du capital restant avant le remboursement anticipé.
Les indemnités de remboursement anticipé font l’objet d’une réglementation stricte, bien qu’il existe des conditions d’exonération. En négociant cette clause au moment de la signature de votre crédit, vous pourrez sûrement les éviter. Pour vous aider dans l’aspect administratif et logistique de votre déménagement, vous pouvez faire appel à l’expertise de notre équipe. N’hésitez pas à nous contacter ou à demander un devis gratuit en ligne.